Guida ai contratti d'affitto

Con la legge 431/1998 sono state stabilite dal governo italiano quattro tipologie di contratti d’affitto:
 

Contratto a canone libero 

E' un contratto di locazione con il canone liberamente determinato dalle parti. La durata è di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4 salvo disdetta motivata nei termini di legge. Al termine degli otto anni il proprietario è legittimato a disdire senza motivazione o a cambiare i termini di contratto, comunicando la sua decisione almeno 6 mesi prima della scadenza al locatore. Per l’inquilino di solito è possibile recedere il contratto, tramite raccomandata, dopo un anno dalla stipula e con 6 mesi di preavviso. 
Non sono previste particolari agevolazioni fiscali.

Contratto a canone concordato

I contratti a canone concordato, introdotti dalla legge 431/98, hanno una durata minima di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2). L'importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale, frutto della contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari. Il costo del canone dipende dalle caratteristiche dell'alloggio e dal comune o dal quartiere nel quale si trova l'immobile.
Viene stipulato un canone inferiore ai prezzi di mercato con vantaggi fiscali per il proprietario, che ha diritto a detrazioni IRPEF.

Nel 2014 è stato sottoscritto a Palazzo Malvezzi l’Accordo per la revisione delle modalità applicative dei contratti di locazione a canone concordato. Si tratta di un testo che vale per tutti i comuni bolognesi, Capoluogo compreso, e supera quindi le frammentazioni municipali esistenti fino a oggi; inoltre, visto il perdurare della crisi economica, le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini e le Associazioni dei Proprietari immobiliari hanno concordato una riduzione dei canoni di locazione residenziale mediamente tra il 6% e il 10% rispetto ai valori fino ad oggi applicati. Ciò significa che gli inquilini potranno godere di un significativo alleggerimento di spesa per l’affitto.
 
Questo risparmio per gli inquilini è reso possibile grazie al vantaggio che anche il proprietario dell’immobile potrà trarre stipulando questi tipi di contratto: grazie alle norme approvate con il recente Piano Casa governativo sarà infatti possibile una rilevante agevolazione fiscale, nota come cedolare secca, che per i Contratti Concordati è del 10% (rispetto al 21% dei Contratti liberi). In aggiunta le amministrazioni comunali hanno la possibilità di alleggerire l’Imposta Municipale Unica sugli immobili locati con questo tipo di contratto.

Accordo per il territorio metropolitano di Bologna (aggiornato al 2014)

Contratto per studenti fuori sede

La locazione per studenti universitari si può stipulare solamente nelle città sedi di università, il canone è fissato da parametri decisi dall'Accordo Territoriale per il canone concordato. Possono essere stipulati per un periodo di tempo che va dai 6 mesi ai 3 anni con rinnovo automatico - a meno che non pervenga una disdetta motivata anticipata. Gli inquilini devono necessariamente essere residenti in un altro comune rispetto quello dell’immobile ed essere iscritti ad un corso di laurea. Questo contratto prevede il recesso parziale cioè da parte di un singolo inquilino. Il subaffitto non è previsto, il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità, il locatore gode di agevolazioni fiscali.

Contratto transitorio

Può essere stipulato solo in presenza di necessità transitorie di proprietario e inquilino, da esplicitare nel contratto. La durata varia da uno a diciotto mesi. Per i grandi comuni con un elevato numero di abitanti, tra cui Bologna, la legge prevede che il canone venga calcolato in base agli indicatori dell'accordo territoriale per il canone concordato ma non prevede agevolazioni fiscali.

Servizi di tutela e consulenza sul contratto di affitto

Nella città di Bologna esistono diverse associazioni o sindacati che si occupano di assistenza e di tutela su equo canone, contratti d’affitto, patti in deroga, sfratti, spese condominiali, bandi di assegnazione di alloggi, ecc... 

Ecco gli indirizzi di alcune associazioni e sportelli utili:

Sportello registrazione affitti – Università di Bologna
Lo sportello offre informazioni sulla registrazione del contratto di locazione, su come si effettua un subentro, ecc. e riceve su appuntamento. Via Belle Arti 42
40126 Bologna  
Tel 051.2094656; 051 2094646; 051 2094641 
(Lun/Ven 9.00 – 11.15 ; Mar/Gio 14.30 – 15.30) 
infoaffitti@unibo.it

AssoCasa – Associazione casa e inquilini
Via S. Margherita 9 – 40100 Bologna 
Tel 051 222844

Sunia – Sindacato unitario Nazionale inquilini e assegnatari
Via del Porto 12 – 40122 Bologna 
Tel 051 6087100   

Uniat – Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio
Via Serena 2/2 – 40127 Bologna 
051 522298 
uniat@veneresrlbologna.it 

Sicet – Sindacato inquilini casa e territorio
Via Milazzo 16 – 40121 Bologna 
051 256734 (lun/ven 9.00 – 12.30 , 15.00 – 18.00)
 

Mostra altri luoghi